Você é síndico de um prédio de apartamentos, precisa aplicar uma multa e não sabe como proceder? Será que pode mandar o valor no mesmo boleto do condomínio? Vamos ver o que diz o direito condominial a esse respeito.

Sou síndico, e agora?

Ninguém discorda do fato de que ser síndico é uma tarefa árdua e difícil. São muitas cabeças diferentes pensando, e se ele não tiver “jogo de cintura”, as coisas podem piorar. Será?

Lidar com pessoas realmente não é fácil. Entretanto, se o condomínio tiver regras bem definidas, o trabalho do síndico é facilitado, sem mencionar que o fator pessoal é preservado.

A impessoalidade é de vital importância, uma vez que suas ações se darão em virtude da sua função, não de sua pessoa. Agindo em concordância com as normas estabelecidas, o síndico se abstém do envolvimento pessoal.

Estabelecendo regras: o direito condominial na prática

Viver em um mundo cheio de regras é tão pernicioso quanto viver em um lugar onde não há regras para nada, o que geraria desrespeito ao direito do outro.

O condomínio tem áreas privadas e coletivas. A boa convivência só se dará onde houver respeito mútuo e observância de regras que garantam que o outro não será prejudicado pela atitude alheia.

Visando coibir ações e omissões danosas, cada vez mais os condomínios têm procurado o auxílio de advogados para:

• Redigir a Convenção do Condomínio;
• Elaborar o Regulamento Interno;
• Estabelecer regras de uso de áreas comuns;
• Produzir notificações;
• Participar de assembleias para dirimir quaisquer dúvidas pertencentes à área jurídica.

Essas ações são de vital importância, não apenas para fazer as coisas segundo a legislação vigente, como também por seu caráter preventivo. Afinal, para ambas as razões serve o direito condominial, colaborando – e muito! – na administração de condomínios.

Desrespeito às regras

Infelizmente, mesmo estabelecendo regras, há condôminos que interpretam que elas só existem para serem quebradas. É o típico caso de quem não sabe viver em harmonia com outras pessoas.

Os maiores problemas enfrentados pelos condôminos com relação ao desrespeito das regras são:

• Barulho: campeão de reclamações, literalmente tem tirado o sono de muitos moradores de prédios de apartamentos;
• Vagas em garagem: veículos mal estacionados e condôminos que ocupam a vaga de outro, gerando obstáculos à boa convivência;
• Problemas com animais: exemplos disso são o trânsito de animais em áreas coletivas (quando proibidas), bem como sujidades dos pets;
• Danos a áreas comuns: estragos em elevadores, salão de festas, salão de jogos, piscinas ou churrasqueiras, além do ressarcimento do dano, são passíveis de multa, caso haja regras prevendo punição.

Esse último tópico nos remete ao título desse texto.

Como aplicar multas condominiais?

Engana-se quem pensa que a administração condominial não tem o direito de aplicar multas. Aliás, é uma ferramenta da qual o síndico deve se utilizar sempre que necessário.

Uma multa quando bem aplicada, ou seja, observando o direito condominial, feita dentro dos parâmetros legais e do bom senso, servirá de exemplo e ajudará o síndico a garantir a segurança, saúde, paz e harmonia do condomínio.

Antes de mostrarmos os passos para a aplicação da multa, é importante estabelecer, primeiro, a quem cabe a decisão de fazê-la: só o síndico ou a assembleia do condomínio? É fundamental que isso esteja definido na própria Convenção e, caso não haja previsão expressa, tal decisão caberá ao síndico (até porque seria inviável convocar uma assembleia toda vez que for necessário aplicar uma multa).

Com relação ao valor da multa, caso não esteja previsto na convenção, deverá ser convocada assembleia para esse fim, sempre respeitando o teto indicado na lei.

Vamos aos procedimentos?

Passos para aplicação de multa em condômino

• Passo 1 – Bom senso: verifique se a ação praticada pelo condômino realmente fere as normas da Convenção ou do Regimento Interno. Cabe apenas uma advertência ou é caso de multa? O que dizem as regras? Se não houver regra específica, não hesite em convocar uma assembleia. Mas lembre-se de que se houve dano, ele deve ser ressarcido;
• Passo 2 – Provas: certifique-se de colher provas de que o ato existiu: fotos, câmeras, testemunhos e registro da reclamação são imprescindíveis. É importante ressaltar que a reclamação deve ter um registro formal, ou seja, por escrito. Daí ser fundamental documentar tudo;
• Passo 3 – Notificação: a Constituição garante a todos o direito do contraditório e da ampla defesa. Logo, envie uma notificação com os detalhes da reclamação e dê a oportunidade para que o infrator se defenda das acusações que lhe foram feitas;
• Passo 4 – Multa: com o comprovante da entrega da notificação, após expirado o prazo de resposta do infrator, já se pode expedir a multa. E, sim, pode ser colocada no mesmo boleto da taxa de condomínio, devidamente identificada.

Qual o valor da multa aplicada?

No CPC (Código do Processo Civil) há dois artigos que tratam especificamente do assunto:

• Artigo 1336 § 2º – Esse artigo dispõe que o descumprimento dos acordos estabelecidos será passível de multa não superior a 5 vezes o valor da taxa do condomínio, independentemente se houve ou não dano. Observe que não é sobre rateios e cobranças extraordinárias, mas sobre aquele valor mensal;

• Artigo 1337 – Se o condômino não cumpre as regras reiteradas vezes, pode-se cobrar até 5 vezes o valor do condomínio, observando-se, para isso, a gravidade do ato;
  • Parágrafo único – se um condômino for contumaz, ou seja, teimoso e incorrigível, a multa pode chegar a 10 vezes o mesmo valor.

É claro que o intuito é sempre chegar a um consenso, evitando-se uma discussão judicial.

Sempre que possível, o síndico poderá advertir o infrator, antes de aplicar-lhe uma multa pecuniária.

Se você precisar entender mais sobre o tema, inclusive sobre como agir preventivamente, procure a ajuda jurídica especializada de uma empresa, como a F. JOGO, para tirar todas as suas dúvidas e dispor de um atendimento realizado por equipe composta por profissionais devidamente qualificados.